Site Plan Control, Official Plan Amendment and Zoning By-law Amendment Proposal Summary
Owner: Sakto Corporation
Applicant: FOTENN Consultants Inc., Carl Furney
Applicant Address: 223 McLeod Street, Ottawa, ON, K2P 0Z8
Applicant E-mail:
Applicant Phone Number: 613-730-5709, ext. 245
File No: D01-01-16-0021, D02-02-16-0080, D07-12-16-0139
Date Submitted: September 29, 2016
Comments due date: November 15, 2016
Development Review Planner: Allison Hamlin
Ward: 14 - Somerset
Ward Councillor: Catherine McKenney
Site Location
The subject site,known as Preston Square,is municipally known as 333, 343 and 347 Preston Street and 17 Aberdeen Street. It consists of anexisting mixed-use development and is located on the east side of Preston Street. It is bound by Highway 417 to the north, Aberdeen Street to the south, Preston Street to the east and Rochester Street to the west within the Little Italy neighbourhood.
Applicant’s Proposal
The City of Ottawa has received concurrent applications for Official Plan Amendment, Zoning By-law Amendment and Site PlanControl to permit the development of a new one-storey addition on top of the existing Adelaide residential building and a new 24-storey residential building.
Description of Site and Surroundings
The 2.1 hectaresite is currently occupied by four buildings: a four-storey office building with retail uses at grade along Preston Street, an eight-storey residential building along Aberdeen Street known as the Adelaide, and two 11-storey office buildings facing Highway 417. The site also features an interior courtyard, pedestrian walkways and an underground parking garage.
The surrounding area is characterized by a variety of land uses and building forms including low-rise buildings, campus-style government office complexes and high-rise mixed-use development. The lands around the site include:
- South: a gravel surface parking lot;
- East: the Federal Government of Canada’s Booth Street complex;
- West: restaurants and retail uses along Preston Street; and
- North:Highway 417.
Site Plan Control Proposal Details
The proposed Site Plan revision would include the addition of a single storey to the existing Adelaide residential building and a new 24 storey residential building while retaining all existing office and residential buildings on the site. The one-storey addition would contain 22 additional units while the new 24 storey building proposes 175 new rental units.
The new buildingwould be accessible through the existing Adelaide building and underground parking garage. The existing parking garage provides 1,056 parking spaces to service all the uses on the site as well as an additional 26 spaces at grade for short-term visitors. A total of 34 spaces will be removed from the parking garage while 13 additional spaces will be provided at-grade. The existing privately-owned public space and internal driveway in the middle of the site would be modified to allow for the new building and existing pedestrian connections through the site will be retained.
Requested Zoning By-law Amendment Proposal Details
The subject property is currently zoned Traditional Mainstreet (TM) and Mixed-Use Centre (MC) zones. The four-storey mixed use building along Preston Street is zoned TM, exception 2188 with a maximum height of 18.5 metres (TM[2188] H(18.5)) at the corner of Preston and Aberdeen Street, while the remaining portion along Preston Street has a maximum height of 24.5 metres (TM[2188] H(24.5)).
The area of the proposed one-storey addition is zoned Mixed-Use Centre Zone, with a maximum floor space index of 2.5 (MC F(2.5)) while the area for the new 24-storey residential building is zoned Mixed-Use Centre Zone, exception 107, with a maximum floor space index of 2.5 (MC[107] F(2.5)) and (MC F(2.5)). The MC Zone governed by exception 107 establishes that no building height limit applies, resulting in the building heights being regulated by the maximum floor space index.
The proposed amendment seeks to re-establish the one lot for zoning purpose provision to both the applicable TM and MC Zone exceptions. The applicant is also requesting that a special exception and site-specific schedule be createdfor the MC zone toaddress built form, height, and setbacks.
Requested Official Plan Amendment Proposal Details
The subject site is within the Preston-Carling District Secondary Plan, which was recently adopted by Council on July 9, 2014. Under Schedule A of the Secondary Plan, the portion along Preston Street is designated as Main Street, while the remaining portions of the site are designated Mixed-Use Blocks. Under Schedule B of the Secondary Plan, building heights are limited to six stories along Preston Street, nine stories along Aberdeen Street and 15 stories on the remaining portion of the site. The proposed 24-storey residential building is located within the 15-storey height limit area.
The applicant is proposing to amend the height provisions under Schedule B of the Preston-Carling District Secondary Plan to permit the proposed 24-storey residential building.
Roadway Modifications
N/A
Timelines and Approval Authority
The “On Time Decision Date”, for the Zoning By-law and Official Plan Amendment, i.e. the target date the application will be considered by the City’s Committee, is January 2017.
The “On Time Decision Date”, for the Site Plan Control, i.e. the target date upon which a decision on the application is to be rendered by the Planning, Infrastructure and Economic Development Department, via delegated authority will be tied to the timing of the Zoning By-law and Official Plan Amendment receiving approval.
Submission Requirements
If a person or public body does not make oral submissions at a public meeting or make written submissions to the City of Ottawa before the proposed by-law is passed, the person or public body is not entitled to appeal the decision of the Council of the City of Ottawa to the Ontario Municipal Board.
If a person or public body does not make oral submissions at a public meeting or make written submissions to the City of Ottawa before the proposed by-law is passed, the person or public body may not be added as a party to the hearing of an appeal before the Ontario Municipal Board unless, in the opinion of the Board, there are reasonable grounds to do so.
Request to Post This Summary
If you have received this notice because you are the owner of a building within the area of the proposed zoning by-law amendment, and the building has at least seven (7) residential units, it is requested that you post this notice in a location visible to all of the residents.
Stay Informed and Involved
- Register for future notifications about these applications and provide your comments either by faxing or mailing the notification sign-up form in this package or by e-mailing me and adding File No. D01-01-16-0021, D02-02-16-0080 or D07-12-16-0139 in the subject line.
- Access submitted plans and studies regarding this application online at ottawa.ca/devapps.
- If you wish to be notified of the decision of Council on the proposed zoning by-law and official plan amendments, you must make a written request to me. My contact information is below.
- Should you have any questions, please contact me.
Allison Hamlin, Development Review Planner
Planning, Infrastructure and Economic Development Department
City of Ottawa
110 Laurier Avenue West, 4th Floor
Ottawa, ON K1P 1J1
Tel.: 613-580-2424, ext. 25477
Fax: 613-560-6006
Sommaire des propositions de réglementation du plan d'implantation, de modification au Plan officiel et de modification au Règlement de zonage
Propriétaire : Sakto Corporation
Requérant : FOTENN Consultants Inc., Carl Furney
Adresse du requérant : 223, rue McLeod, Ottawa (Ontario) K2P 0Z8
Courriel du requérant :
No de tél. du requérant : 613-730-5709, poste 245
Nos de dossier : D01-01-16-0021, D02-02-16-0080, D07-12-16-0139
Date de soumission : 2016-09-29
Urbaniste responsable des demandes d'aménagement : Steve Gauthier
Quartier : 14 - Somerset
Conseillère du quartier : Catherine McKenney
Emplacement
L'emplacement visé, appelé le carré Preston, est situé aux 333, 343 et 347, rue Preston et au 17, rue Aberdeen. Il s'y trouve un aménagement polyvalent situé du côté est de la rue Preston. L'emplacement est délimité au nord par l'autoroute 417, au sud par la rue Aberdeen, à l'est par la rue Preston et à l'ouest par la rue Rochester. L'emplacement se trouve dans ce qui est appelé «Petite Italie».
Proposition du requérant
La Ville d'Ottawa a reçu simultanément des demandes de modification au Plan officiel, de modification au Règlement de zonage et de réglementation du plan d'implantation visant à aménager un étage au-dessus de l’immeuble résidentiel The Adelaideet à construire un nouvel immeuble résidentiel de 24étages.
Description de l'emplacement et des alentours
L'emplacement de 2,1hectares est occupé par quatre bâtiments: un immeuble de bureaux de quatreétages qui comprend des utilisations de vente au détail au rez-de-chaussée le long de la rue Preston, un immeuble résidentiel de huitétages le long de la rue Aberdeen appelé The Adelaide et deux immeubles de bureaux de 11étages faisant face à l'autoroute 417. L’emplacement compte également une cour intérieure, des sentiers piétonniers et un garage de stationnement souterrain.
Aux alentours se trouvent diverses utilisations du sol dont des bâtimentsde faible hauteur, des immeubles gouvernementaux et des tours polyvalentes, notamment :
- Au sud: un parc de stationnement en gravier;
- À l'est: un ensemble d'immeubles fédéraux donnant sur la rue Booth;
- À l'ouest: des restaurants et des magasins le long de la rue Preston;
- Au nord: l'autoroute 417.
Détails de la demande de réglementation du plan d'implantation
La révision proposée au plan d'implantation porte surun étage additionnel sur l’immeuble résidentiel existant The Adelaide et un nouvel immeuble résidentiel de 24étages; par ailleurs tous les immeubles à bureaux et bâtiments résidentiels existants seront conservés. Le rajout d'un étage aurait pour effet de créer 22unités d'habitation additionnelles tandis que l’immeuble de 24étages créera 175nouvelles unités d'habitation locatives.
Le nouvel immeuble sera accessible par l’immeubleThe Adelaide et un stationnement souterrain. Ce dernier comprend 1056places de stationnement desservant toutes les utilisations sur l'emplacement; il y a également 26places de stationnement additionnelles de courte duréeau niveau du sol pour les visiteurs. Le garage de stationnement perdra 34places de stationnement tandis que 13 places additionnelles seront fournies au niveau du sol. L'espace accessible au public, mais de propriété privée, et l'entrée de cour intérieure au milieu de l'emplacement seront modifiés pour faire place au nouveau bâtiment. Les liens piétonniers qui sillonnent l'emplacement seront conservés.
Détails de la proposition de modification au Règlement de zonage
L'emplacement est actuellement désigné Zone de rue principale traditionnelle (TM) et Zone de centre polyvalent (MC). Le bâtiment polyvalent de quatreétages donnant sur la rue Preston est désigné TM, exception 2188, hauteur maximale de bâtiment 18,5 mètres (TM[2188] H(18.5)) à l'angle des rues Preston et Aberdeen, tandis que la partie restante d'une hauteur limitée à 24,5mètres le long de la rue Preston est désignéeTM[2188] H(24.5).
Le secteur où se trouvera le rajout d'un étage proposé est désignéZone de centre polyvalent, assujettie à un rapport plancher-sol maximal de 2,5 (MC F(2.5)) alors que celui où se trouvera le nouvelimmeuble résidentiel de 24étages est désignéZone de centre polyvalent, exception 107, rapport plancher-sol maximal de 2,5 (MC[107] F(2.5)) et (MC F(2.5)). Dans la Zone MC assujettie à l'exception 107 aucune limite de hauteur de bâtiment ne s'applique, de sorte que la hauteur du bâtiment est réglementée par le rapport plancher-sol maximal.
La modification proposée vise à rétablir un lot unique aux fins de l'application du règlement, lot assujetti aux exceptions des zones TM et MC applicables. Le requérant propose aussi qu'une exception spéciale et une annexe propres à l'emplacement soient créées pour la Zone MC afin de traiter les questions relatives à la forme bâtie, àla hauteur de bâtiment et aux retraits.
Détails de la proposition de modification au Plan officiel
L'emplacement est situé dans le secteur régi par le Plan secondaire du district Preston-Carling, adopté par le Conseil le 9juillet 2014. Dans l'Annexe A du Plan secondaire, la partie située le long de la rue Preston est désignée Rue principale, tandis que le reste de l'emplacement est désigné Îlots polyvalents. Dans l'Annexe B du Plan secondaire, la hauteur maximale de bâtiment est limitée à sixétages le long de la rue Preston, à neufétages le long de la rue Aberdeen et à 15étages pour ce qui est du reste de l'emplacement. L’immeuble de 24étages proposé est situé dans le secteur où la hauteur est limitée à 15étages.
Le requérant propose de modifier les dispositions relatives à la hauteur de l'Annexe B du Plan secondaire du district Preston-Carling afin qu'un immeuble résidentiel de 24étages y soit permis.
Modifications à la chausséeS.O.
Calendrier et pouvoir d'approbation
La « date de décision en temps voulu », c’est-à-dire la date limiteà laquelle les demandesde modification au Règlement de zonage et de modification au Plan officiel seront étudiées par le Comité de l'urbanisme de la Ville, est fixée à janvier 2017.
La « date de décision en temps voulu », c’est-à-dire la date limiteà laquelle une décision relative à la demande de réglementation du plan d'implantation sera prise par les Services de la planification, de l'infrastructure et du développement économique dépendra de la date d’approbation des modifications au Règlement de zonage et au Plan officiel.
Exigences de soumission
Si une personne ou un organisme public ne présente pas d’observations orales lors d’une réunion publique ou ne présente pas d’observations écrites à la Ville d’Ottawa avant que le règlement proposé ne soit adopté, cette personne ou cet organisme public n’a pas le droit d’interjeter appel de la décision de la Ville d’Ottawa devant la Commission des affaires municipales de l’Ontario.
Si une personne ou un organisme public ne présente pas d’observations orales lors d’une réunion publique ou ne présente pas d’observations écrites à la Ville d’Ottawa avant que le règlement proposé ne soit adopté, cette personne ou cet organisme public ne peut pas être joint en tant que partie à l’audition d’un appel dont est saisie la Commission des affaires municipales de l’Ontario, à moins qu’il n’existe, de l’avis de cette dernière, des motifs raisonnables de le faire.
Demande d’affichage du présent résumé
Si vous recevez cet avis parce que vous êtes propriétaire d’un immeuble situé dans la zone visée par la proposition de modification du Règlement de zonage et comptant au moins sept (7) unitésd’habitation, vous êtes tenu d’afficher cet avis à la vue de tous les occupants de l’immeuble.
Restez informé et participez
- Inscrivez-vous pour recevoir des avis futurs au sujet de cette demande et transmettre vos observations soit en envoyant le formulaire d’inscription de cette trousse par télécopie ou par la poste, soit en m’envoyant un courriel et en ajoutant les nos de dossier D01-01-16-0021, D02-02-16-0080, D07-12-16-0139 dans la ligne objet.
- Accédez en ligne aux études et aux plans présentés concernant la présente demande à ottawa.ca/demdam.
- Si vous voulez être avisé de la décision du Conseil concernant la proposition de modification du Règlement de zonage, vous devez m’en faire la demande par écrit. Vous trouverez mes coordonnées ci-dessous.
- Si vous avez des questions, veuillez communiquer avec le soussigné.
Steve Gauthier, urbaniste responsable des demandes d'aménagement
Direction générale de la planification, de l’infrastructure et du développement économique
Ville d'Ottawa
110, avenue Laurier Ouest, 4e étage
Ottawa (Ontario) K1P 1J1
Tél. : 613-580-2424, poste 27889,Télécopieur: